不動産を相続した場合、被相続人（亡くなった人）から相続人（相続した人）に名義を変更する手続きが必要です。法務局に申請するこの手続きを登記といいます。
相続は一生に何度も経験しないため、その手続きは一般的にあまり周知されていません。そこで、この記事では、登記をする上で確認すべきこと、手続きの流れや必要書類について解説します。
お問い合わせ相続直後や相続以前に確認するべきこととは
不動産の相続時に、まず確認しておくべきこととはどのようなことでしょうか。
被相続人に債務の有無
被相続人に債務があるかを確認する理由は、相続人は、相続を放棄する権利も有しているからです。
被相続人が財産のほかに借金などの債務も残していた場合、相続人は財産と一緒に債務も相続することになります。
その際、債務の方が大きければ、相続を放棄することも選択肢のひとつです。相続放棄は相続を知った日から3カ月以内に手続きが必要なので、被相続人の債務の有無の調査は、最優先にすべき事項です。
遺言書の有無
相続では、法的に有効な遺言書がある場合、遺言書が最優先されます。
そのため相続人の間で相続財産の分割協議をする前に遺言書の存在確認が必要です。
相続人が誰か
相続財産は、遺言書がない場合、相続人で協議の上、分けることになります。相続人が誰であるかを特定しないと法的に有効に分けることができません。
被相続人に婚姻関係以外の子（非嫡出子）などがいる場合もあるので、被相続人の出生から死亡までの連続する戸籍謄本により確認する必要があります。
相続に関するご相談はこちら
不動産の相続手続きの流れ
不動産の相続手続きの一連の流れは、遺言書がなく、遺産分割協議を行う場合を前提にすると以下の流れとなります。
書類の収集、遺産分割協議、登記申請書作成、登記申請、相続税の申告納付（相続税が発生する場合）
書類の収集
手続きに要する書類は下記のとおりです。
- 不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
- 固定資産評価証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議
遺産分割協議は相続人全員による話し合いで相続財産をどのように分けるか協議し、遺産分割協議書に署名捺印します。（法定相続分で相続する場合には遺産分割協議は必要ありません）
（法務局 遺産分割協議書記載例）
遺産の分割の方法は、下記4つの方法があります。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
- 共有分割
現物分割
現物分割は、土地は長男、建物は次男など、現物のまま分割する方法です。物による価値に違いがあるため公平性に欠けるところがデメリットです。
代償分割
特定の相続人が相続し、他の相続人には金銭などを支払う分割方法です。具体的には、長男が土地建物を相続し、次男には次男の相続分に相当する現金を支払うといった方法です。
換価分割
相続財産を売却して現金化し、その現金を分割する方法です。不動産の相続では公平性が保たれるメリットがありますが、譲渡所得税などの税負担のデメリットがあります。
換価分割で分割する場合でも被相続人の名義では売却できないため、一旦、共同相続人全員の名義か代表者名義にて登記したうえで売却します。
共有分割
相続財産を複数の相続人で共有する分割方法です。相続人は共有持分を相続するため、公平性は保たれますが、先々の処分で相続人間の意見が合わない場合トラブルになるデメリットを内包しています。
登記申請書作成
申請書を作成します。申請書は市販のA4用紙にパソコンで入力するか、黒インクを使用して記入します。
申請書に記入する内容は、登記の目的、原因、相続人の氏名、申請日、法務局名、課税価格（固定資産評価証明書記載された不動産の評価額）、登録免許税、不動産の表示です。
（法務局 登記申請書記載例）
登記申請
作成した申請書と添付書類を添付し法務局に提出します。登記を申請するのは、相続人や被相続人の住所地の法務局ではなく、不動産が所在する管轄の法務局になります。
法務局の一覧は下記より確認ができます。
法務局管轄一覧
相続税の申告納付
相続税がかかる場合には、相続を知った日から10カ月以内に相続税の申告書を被相続人の住所地を所轄する税務署に提出し納税します。
相続に関するご相談はこちら
相続登記はいくらかかる？自分でもできる？
不動産を相続したときの手続きの際、どんな費用がどれくらいかかるのか？また自分で行うことは可能なのでしょうか。
相続税が必要
不動産を相続した場合、相続税が課税されることもあります。相続税が課税されるかどうかの判断は、相続した財産の評価額から基礎控除を引いて残額がある場合です。
不動産の評価には一定額を減額する特例がある
不動産の評価額は、土地は「路線価×面積」（路線価が付されていない土地については「固定資産税評価額×評価倍率」で評価します。）、建物は「固定資産税評価額×1.0」で評価します。
なお、不動産の評価では、小規模の土地について優遇される「小規模宅地等の特例」という制度があります。
これは、一定面積以下の小規模の土地について最大80%評価額を減額する制度です。たとえば、土地の評価が1億円である場合、小規模宅地の要件を満たし、減額割合が最大の80%である場合、1億円の80%である8千万円を減額でき、評価額は2千万円となります。
| 宅地等の利用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 事業用の宅地等 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用の宅地等（特定同族会社の事業用宅地等の場合） | 200㎡（400㎡） | 50%（80%） |
| 居住用の宅地等 | 330㎡ | 80% |
（国税庁 小規模宅地の特例）
基礎控除額は法定相続人の数で変わる
基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」です。
たとえば、法定相続人が妻、子二人の合計三人である場合の基礎控除額は、
3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円となり、不動産の評価額が4,800万円を超えなければ相続税が課税されることはありません。
相続税の計算
相続税がかかる場合の実際の計算は、相続した財産の価額から基礎控除を引いて、法定相続分で取得したとして按分した額に税率を乗じて相続税の総額を算出します。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | ー |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
（国税庁 相続税の税率）
必要な費用
費用は、登記申請書に貼付する登録免許税と、手続きを専門家である司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が必要です。
登録免許税は、不動産の「固定資産税評価額×0.4%」になります。司法書士報酬は、相続する不動産の数、手続きをどこまで依頼するかにもよりますが、概ね5万～15万円ほどが相場です。
自分で手続することは可能か
登記申請書の作成自体は、専門家でなくても可能です。
ただ、実務的には添付書類のうち「被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍」の取得に時間と手間を要することがあります。
この「被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍」は、文字通り戸籍が連続していて、出生から死亡までが繋がっていなければ意味をなしません。
取得するには被相続人の最後の戸籍謄本から遡って取得していきますが、現在の戸籍制度は何度か記載方法が変更になっています。場合によっては、現在の戸籍より前に作成された「改製原戸籍」が必要な場合もでてきます。
この改製原戸籍は古いものは読みづらく、見慣れている専門家ならともかく、ほとんどの人にとっては非常に難解です。しかし、出生まで辿り着けず、全てを用意できなければ、登記申請ができなくなります。
また、戸籍謄本は個人情報なので、その戸籍に記載されている人とその配偶者、または直系尊属か直系卑属でないと取得できません。戸籍が別なら兄弟でも取得ができません。
その点、司法書士は職務上請求（職権）で戸籍謄本の取得ができます。
これらをふまえると、不動産の相続手続きについては、費用はかかりますが、専門家の力を借りて手続きをするという選択の方がより現実的な判断ではないでしょうか。
多くの不動産会社は司法書士や税理士など専門家の紹介まで行ってくれます。
相続した物件の相談をする際に専門家を紹介してもらうと良いでしょう。
相続に関するご相談はこちら
相続に関する記事：