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お金のかからない、おすすめ土地活用の紹介!有利な土地の条件とは

投稿日:2022年5月16日 更新日:

土地の上にある葉とコイン

土地を所有しているが何にも使用していない。何かに使うべきだが、土地活用は敷居が高くなかなか行動に移せないという方は意外に多いです。

しかし、最近は多様な土地活用があり、あまり初期投資に費用がかからない、土地活用方法も存在します。

この記事では、お金のかからない、土地活用の紹介と、活用する上で有利となる土地の条件について紹介します。また土地活用できない場合の売却についても解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

お金のかからない、おすすめ土地活用とは

お金のかからない、おすすめの土地活用を5つ紹介します。

等価交換

等価交換とは、土地所有者が提供した土地に、ディベロッパー(不動産開発業者)が建物を建て、建物完成後にそれぞれの出資割合に応じて土地と建物を分け合う方法です。

具体的には、マンション建設のために土地を提供した土地所有者が、マンション完成後に提供した土地の出資割合に応じてマンションの一部を取得するといった例があげられます。

等価交換は、自己資金や借入金が不要です。またディベロッパー主導であるため知識がなくても土地活用を始められます。

しかし、土地と建物をディベロッパーと共同所有することになります。そのため、権利関係が複雑になってしまうことがデメリットといえます。

等価交換の多くは、ディベロッパーからの提案で始まります。ディベロッパーは立地がよく、広い土地を求めます。

建設協力金方式

建設協力金方式とは、土地の所有者がテナントと賃貸借契約を締結し、テナントからの建設協力金をもとに所有地に店舗を建築し、テナントに賃貸する方式です。

道路沿いのコンビニやファミリーレストランといった店舗の出店に多く用いられる方式です。土地所有者は、建設協力金の返済分を差し引いた金額を賃料として受け取ります。

建設協力金方式は、少ない自己資金でも店舗の建築が可能で、建設協力金が無利息または低金利であることが特徴です。

一方で建物の用途が限られるため、賃貸契約終了後の転用が難しくなります。

土地信託

土地信託とは、信託会社に土地を託して収益を上げてもらい、収益の一部を配当金として受け取る方式です。

信託期間中は土地や建物の所有権は信託会社に移転します。
一般的には、信託会社がアパートを建てて収益化する事案がほとんどですが、信託期間終了後は、アパート付きで土地が戻ってきます。

土地信託は、不動産投資の知識や初期費用が不要で、経営の手間とコストを省けます。一方で負債は土地の所有者が負うことや、配当金が減額するというリスクやデメリットがあります。

土地信託をするには収益が見込める土地であることが前提で、土地の規模や権利関係によっては信託契約に至らないケースがあります。

暫定利用としての駐車場

暫定利用とは、土地の売却先や運用方法が決まるまでの暫定的な期間に活用することです。

暫定利用の中でも、駐車場経営は収益性の高い活用方法です。立地がよければ狭い土地でも運用が可能で、空き地の維持費用を補完する役割を担ってくれます。

駐車場経営は、平面駐車場であれば初期費用を抑えて活用できます。一方で固定資産税が更地の評価となるので、軽減の対象外となります。

土地の所有者が駐車場の運営会社と一時使用賃貸借契約を締結していることが一般的です。そのため、所有者側から速やかに解約できる契約となっています。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業用の建物所有を目的とする借地権のことです。
契約期間は10年以上50年未満で、契約更新はなく、契約期間が満了すると土地が更地になって返還されます。

事業用定期借地権では、土地を借りた事業者が建物を建築するため、土地の所有者は建築費用を負担することなく土地活用を始められます。

また、定期借地権になるので、土地所有者の将来に合わせた期間で契約できることが特徴です。しかし、用途が事業用に限られるためアパートなどの住宅は建てられません。

土地活用に関するご相談はこちら


お金のかからない、土地活用をするうえで有利となる土地の条件とは

上述した土地活用はすべての土地で実現できるわけではありません。
お金のかからない、土地活用をするうえで有利となる土地の条件について紹介します。

土地の広さ

お金をかけず土地活用をするためには、土地の広さは重要で、事業の目的に見合った面積が求められます。

そのため、たとえ中心部や駅の近くなど、商業繁華性が高く恵まれた立地条件であっても、極小な土地では収益が見込めません。

つまり、狭くても収益可能な暫定利用を除き、お金をかけずに土地活用できるのは、立地のよい場所に広い土地を持つ所有者に限定されます。

特にディベロッパーが介在する等価交換においては土地の広さが絶対的条件といえるでしょう。

賃貸需要が高い

土地信託を利用してアパート経営を行うには、駅から近い、交通の便がよいなど、賃貸需要が高い地域が有利です。
賃貸需要の高さが、信託会社の利益と土地所有者の配当につながります。

賃貸需要が低い場所である場合、売却も一種の土地活用と捉え、信頼できる不動産会社に相談してみるのもひとつの手段です。

主要幹線道路沿い

主要幹線道路沿いの土地は、建設協力金方式や事業用定期借地権を利用して、お金をかけることなく土地活用できます。

しかし、車での来客を想定した広い土地が必要で、一定の交通量があり、集客可能な立地でなければ有効活用は難しいといえます。

土地活用に関するご相談はこちら

使用しない土地は売却するのが一番の活用法?

売却予定地の看板が立っている土地

所有する土地が活用することに向いていない場合は、売却も選択肢のひとつとして検討する必要があります。使用していない土地は、所有しているだけで固定資産税などの維持費が必要です。

ここでは、使用していない土地を売却する場合のメリットについて紹介します。

まとまった現金を手に入れられる

土地を売却する一番のメリットは、まとまった現金を手に入れられることです。

売却価格は、所有する土地の場所や面積にもよりますが、使用していない土地を売却して得た現金を、貯蓄や子どもの教育資金など有効な用途に充てることができます。

相続で揉めない

使用しない土地をそのままにしておくと、将来的に相続人同士が、土地の処分を押しつけあうという揉め事に発展する可能性があります。

使用しない不動産を相続することは相続人にとって迷惑となる可能性が高いです。現金化しておくことで相続後のトラブルを防げます。

維持費がなくなる

先に述べたように、使っていない土地にも固定資産税がかかります。
固定資産税とは、土地や家屋を所有している人に対して毎年課される税金です。

土地を売却すると、毎年納めていた固定資産税のほか、トラブル回避のために定期的に行っていた清掃や管理、遠方の場合の交通費をなくすことができます。

このような維持費や労力がなくなることも、土地売却の大きなメリットといえるでしょう。

不動産会社に相談しよう

土地活用をするのか、それとも売却するのか、どちらがよいのか迷ったときは一度プロに相談してみましょう。

相談することで、適切な土地活用や売却時の査定価格を教えてくれます。

土地はそれぞれ特徴があり、同じものがありません。そのため、実際に現地を見たり、所有者の意向を把握しない状態では、的確な判断ができません。

有効な活用方法を見つけるには経験のあるプロに聞くことが一番の近道です。

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