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不動産売買

古家付きの土地は売却した方がいい?持ち続けるデメリットも紹介

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古家付きの土地は不動産としての価値が少なく、売却するのが困難だと思い込んでいる人が多いのではないでしょうか。

古家付きの土地を売却する際は 「そのまま売却する」または「解体してから売却する」の2パターンあります。

更地の方が見栄えも良く、一般的には売れやすくなりますが、解体せずにそのまま売却した方がいいケースもあります。この記事では古家付きの土地売却について詳しく解説します。

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古家付きの土地は売却できないは本当?

国土交通省の「土地総合情報システム」によると、2020年の彦根市では土地が135件、戸建てが101件、マンションが11件と、土地の取引が一番多く、チラシやポータルサイトで土地情報を目にした方は多いのではないでしょうか。

古家付きの土地は売却できないと思われる方もいますが、いくつか売却方法はあるので紹介していきます。

古家付きのまま仲介で売る

不動産を売りたい場合、通常は不動産会社に売却依頼(媒介契約の締結)を行うことで、不動産の売買を仲介してもらえます。売却依頼を受けた不動産会社は、販売活動を行い、購入者を探します。

購入者は転売して利益を得ようとする業者ではなく、そこに住みたいと思う一般顧客になるので、一般的に業者より高く売却できます。

ただし、買いたいと思う人が出るまで不動産を売ることができないので、予想以上に長期化する可能性もあります。

不動産会社に仲介をしてもらうと、購入者が見つかった後も売主と購入者の間に入り、契約条件の折り合いや契約手続きなどを行ってもらえます。契約が完了した後も、決算や引き渡しが完了するまで不動産のあらゆる面でサポートしてくれるので、滞りなく不動産の売買が可能になります。

彦根市では、土地の取引件数が一番多いなど地域によって特徴があるため、地元の売買経験が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

買取業者へ売る

古家付きの土地に限らず不動産を買取業者に売ると、時間や手間をかけず、すぐに売却できます。しかし、売却価格は相場より低く抑えられてしまいます。

管理が面倒、税金を払いたくない、すぐに現金が必要などの理由で、どうしても早く売りたい方は、買取業者への売却を検討しましょう。

また、仲介により売却しようすると、広告によって周りの人に知られてしまいます。売却していることを知られたくない方も買取業者への売却を検討しましょう。

解体費用は誰が負担する?

古家付きの土地として売却をした場合、解体費用は買主が負担します。

ただし、買主から解体費用分の値引きを求められる可能性もあるので、解体費用をあらかじめ売買価格に含めておくかどうかも不動産会社と相談して決めるとよいでしょう。

古家付きのまま売るメリット

解体して更地として売却するか、古家付きの土地として売るかで迷っている方も多いと思います。

しかし、更地にしてからでは、下記のような古家付き土地のメリットを生かすことはできません。

  • 解体費用が不要
  • 実際のサイズをイメージしやすい
  • 古民家ブームで古家を活用する
  • 古家付きの土地の方が更地より固定資産税が安くなる

古家付きの土地として売ったときのメリットを4つ紹介します。

解体費用が不要

古家付きの土地で売却した場合、土地についてくる古家をリフォームして住むか、解体して新築住宅を建てるかは買主が決めます。

もし解体が必要な場合でも、買主が解体業者を手配し解体費用を払います。売主は業者を手配する手間もかかりませんし、解体費用を払う必要もありません。

その代わり、買主から解体費用分の値引き交渉が入る可能性はあります。買主は最初に見た販売価格から値引きを交渉してきますので、販売価格に解体費用分をあらかじめ含めておくかも販売価格を決める際に重要なポイントです。

実際のサイズをイメージしやすい

土地を購入しようと思っている人の中で、過去に注文住宅を買ったことがある人はそれほど多くはありません。つまり多くの買主は、初めて土地を購入して、そこに新築住宅を建てようとしている人がほとんどです。

しかし、買おうとしている土地に建物が建っていないと、どのくらいの大きさの建物が建つのかイメージがしにくいものです。古家付きの土地であることによって、実際のサイズをイメージしやすいメリットがありますし、更地より土地が広く見えるメリットもあります。

古民家ブームで古家を活用する

売主が住めないと思っている住宅でも、買主にとってはリフォームやリノベーションをすれば十分に住めるようになることはよくあります。

最近の古民家ブームもあり、趣のある外観や内装を好んで住んでいる人もいます。住宅の価値は人それぞれですので、価値があると思ってもらえる人に出会えれば、思わぬ高値で売却できる可能性もあります。

また、彦根市ではリフォームに力を入れていて、対象者には工事費用の10%、最大で10万円まで助成金が出ます。

滋賀県の住宅購入に関する補助金に関してはこちらで詳しく紹介しています。

滋賀県の住宅に関する補助金・助成金を徹底解説(住宅購入・リフォーム・防犯 etc.)

解体を考える前に、その地域でどういった不動産需要があるのかを知る必要があります。地元の事情に詳しい不動産会社に相談してみることをおすすめします。

固定資産税が安くなる

建物が建っている土地は、建っていない土地に比べて、固定資産税が優遇され200平米までなら、6分の1にできます。

解体してしまい、固定資産税を払いたくないあまり売り急いでしまう可能性があります。その点、古家付きのまま売り出せば、良い条件で売却できるまでじっくりかまえることができます。

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古家付きの土地を持ち続けることのデメリットとは

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古家付きの土地を持っていると、管理をするにもお金がかかります。管理をしなければ増税があったり、近隣住民に迷惑をかけたりします。ここでは利用する予定がない古家付きの土地を持ち続けることによるデメリットを紹介します。

古家付き物件で発生する税金

古家付き物件を持っているだけで発生する費用として一番大きいのが、固定資産税や都市計画税の税金です。

古家で資産価値が全くないにも関わらず、土地には価値があると見なされ、毎年の固定資産税や都市計画税がかかります。

この税金の負担が意外と大きいと思う人も多いようです。しかし、古家を解体して更地にした場合、税金が最大6倍になるので、古家付きの方が節税になります。

ここで注意しなければいけないのが、「空家等対策特別措置法」です。1年を通して建築物の使用実績がない「空き家」で、著しく景観を損なう迷惑な空き家は「特定空家」となり、更地と同じ税金を払わなくてはいけません。

古家付き物件で発生する費用

古家は放置していれば一見費用がかからないように思うかもしれませんが、放置すると「特定空家」になり税金を多く払わなくてはいけなかったり、危険な建物として自治体により解体され、費用を請求されたりするので、放置するのは得策ではありません。

また、放置してしまって、建物が崩壊したり、建物に勝手に入られて動物の巣になっていたり、犯罪グループのアジトになってしまっては、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。

そうならないためにも、最低限のメンテナンスは必要です。

メンテナンスするとなると、定期的に訪問する必要があるので、交通費や、最低限の電気・水道代、修繕費、放火や風災などに備えて火災保険への加入も必要になります。

近隣へのトラブル・苦情・防犯

古家を定期的に管理をしていないと、以下のような近隣とのトラブルに発展しかねません。

  • 庭の荒廃により、害虫や害獣の被害
  • 建物の見栄えの悪化やガラスが割れていることにより、不審者の侵入や不法投棄が起こりやすくなる
  • 不審者の侵入になどより、犯罪の温床になる
  • 管理がされていないと放火の標的になる
  • 使わなくなると急速に木材が痛み、倒壊の恐れがある

近隣とトラブルにならないためにも、定期的な管理が必要です。

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