彦根市周辺の不動産情報コラム

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彦根市の土地を有効活用する方法とは。不動産を相続したら知っておきたい活用法

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相続や代々受け継いできた彦根市の土地、しかし自身の代では土地が余ったり、現在は彦根市に住むことなく、土地を活用できていないケースも数多く見られます。

では、彦根市に所有している土地はどのように活用すれば良いのでしょうか。

彦根市での不動産相続時の注意点と共に紹介します。

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彦根市で活用できていない土地・不動産がどれぐらいある?

国土交通省が5年ごとに行う「土地家屋統計調査」は、全国的な社会問題ともなっている空き家問題の実態や空き家率について集計し公開しています。

全国と滋賀県全体、そして彦根市の空き家率の推移について見ていきましょう。

地域 住宅総数(戸) 空家(戸) 空家率
全国 平成20年 57,586,000 7,567,900 13.1%
平成25年 60,628,600 8,195,600 13.5%
平成30年 62,407,400 8,488,600 13.6%
滋賀県 平成20年 567,600 73,300 12.9%
平成25年 602,500 77,800 12.9%
平成30年 626,000 81,200 12.9%
彦根市 平成20年 50,830 8,500 16.7%
平成25年 55,970 10,440 18.7%
平成30年 54,940 9,560 17.4%

国交省「土地家屋統計調査」より集計

平成30年(2018年)時点で、日本全国平均の空き家率は13.6%で、約7.5戸に1戸は空き家という計算で、平成20年(2008年)の13.1%から徐々に空き家が増加していることが分かりますが、ほぼ横ばいです。

その一方で、滋賀県の空き家率は12.9%を維持しており、全国の空き家率よりも低い水準であることが分かります。

彦根市においては、総じて全国平均を上回る空き家率で、平成30年時点では17.4%と、平成25年よりかは空き家率が下がっていますが、約6戸に1戸は空き家です。

空き家は、その不動産や土地が誰にも住まれず、活用されていないということを意味しています。

なぜ、彦根市には活用できていない土地や不動産が多いのかを考えてみましょう。

彦根市の空き家は人口減少が原因?

人口減少が彦根市の空き家を増加させている要因なのでしょうか。

当然、人口が減るということは、その地域に住む人が減るため空き家の増加に繋がります。

彦根市の人口増減について、住民基本台帳のデータをまとめると下記のような推移でした。

彦根の人口(人) 増減率
2010 112,156
2011 112,400 +0.22%
2012 112,632 +0.21%
2013 112,691 +0.05%
2014 112,622 -0.06%
2015 113,679 +0.94%
2016 112,843 -0.74%
2017 112,688 -0.14%
2018 113,073 +0.34%
2019 112,928 -0.13%

彦根市の人口は、11万人台を維持しながら、微増・微減を繰り返していることが分かります。2010年から2019年の10年間を見ても、大きな減少はなく、ほぼ横ばい状態です。

日本全国の人口推移のグラフと比べてみても、全国の人口は徐々に減少していますが、彦根市は大きく減少することなく、むしろ10年で人口が増加していることが分かります。

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彦根市は人口減少が起きておらず、人口の増減が空き家を増やしている原因ではないようです。

彦根市の空き家が増えている原因は「所有者不明の土地」?

彦根市で空き家が増える要因として考えられるのは、「所有者不明の土地」です。

一般的に、不動産や土地の所有者が死亡すると、その土地や不動産の所有権は残された家族が相続します。その際には、不動産の相続登記が行われます。

しかし、この相続登記は義務づけられていません。もし、不動産や土地を相続する際の相続税を支払いたくない場合は、相続登記を行わなくとも罰則などの法的なペナルティはありません。

このため、既に亡なくなっている人の名義ままの不動産や土地ができあがります。

やがて、本来その不動産や土地を相続するはずだった相続人も死亡し、その子どもや兄弟、孫などが相続対象になる二次相続が発生し、相続人はどんどんと増えていき、現在誰が所有者なのかが分からなくなってしまいます。

これが「所有者不明の土地」です。

不動産は、登記名義をきちんと設定しなければ売却や資産の分配を行うことができません。そのため、需要の高い都市部の不動産では、売却や相続トラブルを避けるため相続登記が行われています。

しかし、郊外や地方圏などでは、売却予定もないケースや誰もその不動産を使用しないということを理由で相続登記が行われないケースが多いようです。法務省の平成29年の調査では、大都市以外の地域では、4分の1以上の土地が最後の登記から50年以上経過しています。

また、日本全国の「所有者不明の土地」を合計すると、その面積は九州全土の面積を上回るといわれています。

では、彦根市は相続発生時に登記がきちんと行われているのでしょうか。

一橋大学が発表している「不動産登記指標」は、日本全国の登記簿データに関する調査結果を公表しています。

彦根市で、相続登記が行われた件数を、死亡者数で割りだした数値を見てみましょう。

2012年 87%
2013年 84%
2014年 89%
2015年 77%
2016年 76%

死亡者に対して、相続登記が行われた割合は上記の割合でした。

必ずしも死亡者が不動産を所有しているわけではないことから、正値の数字ではない可能性もありますが、2016年には25%ほどが相続登記を行っていないことが分かります。

彦根市の人口は横ばいながら、空き家が増加しているひとつの要因として、相続をきっかけとした所有者不明の土地の増加があると考えられます。

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彦根市の土地・不動産の活用方法

では、彦根の土地や不動産を所有しているけれども、上手く活用できていない場合、どのような活用方法があるのでしょうか。

土地にアパートを建てて賃貸経営する

有効な土地活用方法として挙げられる代表的なものが、アパートや集合住宅を建築して賃貸経営をするです。

賃料や部屋数などによって利益や収入は大きく異なりますが、入居者が長期的に住み続けることで安定的な収益に繋がります。

一方で、建築費などの初期費用や建物や設備の維持といった費用も発生してしまうことや立地や需要によって入居者が獲得できない場合は、収支がマイナスになってしまう可能性もあるため、慎重に検討しなければなりません。

彦根市の「彦根市まち・ひと・しごと創生総合戦略 人口ビジョン(素案)」には、他県・他市から彦根市へ転入する人口と、他県・他市へ転出している人口を集計し、グラフ化しています。

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上記グラフを見ると、15~19 歳の男女世帯の転入が多いことが分かります。

これは、彦根市内に滋賀大学や滋賀県立大学、聖泉大学といった大学があることから、転入方になっていると考えられます。

つまり、所有している土地がこれらのキャンパスに近い立地にあるのであれば学生向けマンションや学生向けアパートとして十分に入居ニーズを掴むことができるかもしれません。

実際にアパート経営に需要があるのかは、是非一度ご相談ください。

工場用地や事業用地として貸し出す

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土地が国道や幹線道路に面している場合や、周辺の交通量や立地によっては、企業へ土地を貸し出すことができるかもしれません。特に、彦根市を南北に通る国道8号線に面している場合などは、ロードサイドの店舗用地として需要が高いでしょう。

また、所有している土地が広大な場合は工場用地として利活用できる可能性があります。

滋賀県が公開している「湖東定住自立圏企業立地ガイド」によると、彦根市近辺のエリアは京都・大阪・名古屋など、主要な都市圏への好アクセスを理由として様々な企業の誘致に取り組んでいます。

彦根市においても、工場等設置奨励金という企業の持つ建物の固定資産税の優遇や、雇用した市内住居者に対する雇用奨励金など、企業の工場設置や雇用に対する様々な支援施策を儲けています。

土地・不動産の売却

土地・不動産の最もリスク無く行える有効活用として、売却があります。

初期費用やローンなどのリスクを抱えるのではなく、売却することも視野に活用を考えましょう。

特に彦根市は、先ほど紹介したとおり彦根市の人口は、過去10年の推移を見ると増加していました。また、人口の転入・転出のグラフを見ると30歳~45歳の転入が多いことも分かります。30歳以降の家族世帯が、住まいを購入し定住することを目的としての移住も増えているのかもしれません。

そういった需要が見込まれるのであれば、空き家や空き地として放置しておくのではなく、売却することで、地域に貢献できるかもしれません。

売却の相談に関しても、当社に一度ご相談されることをおすすめします。

彦根市の土地・不動産の相続登記を行わないデメリット

冒頭で紹介したとおり、彦根市に有効活用されない空き家や土地がある理由として、相続税登記が行われず「所有者不明の土地」になってしまっていることが、ひとつの要因となっている可能性を考えました。

2021年現在では、相続登記を行わなくとも法的なペナルティはなく、義務も発生しません。では、相続登記を行わないことでデメリットが無いかというと決してそうではありません。

相続人が増え、協議が困難になる

親が亡くなりその子Aが不動産を相続し、相続登記を行わなくなった場合、Aが亡くなるとその妻や子兄弟が相続対象となり、枝葉のように相続人が増えていきます。

相続不動産の売却を行うには、相続人全員が話し合い「遺産分割協議書」を作成し、署名捺印による同意が必要です。何代も相続登記を行っていない場合は、相続人が大人数となり、なかには連絡がつかないといった事態にも陥ってしまうため、協議が難航してしまう可能性があります。

コストがかかり、手続きが難航する

相続登記が長期間にわたって行われず、相続人全員が今どこに何人いるかも把握できないような場合では、専門家への依頼が必要になります。当然、専門家への報酬は大きなコストです。

また、遺産分割協議書の制作には、権利関係をはっきりさせる必要があるため、亡くなった登記上の名義人となっている人の出生から亡くなるまでの連続した戸籍謄本が必要です。名義人が亡くなってから時間が経っていると、除籍謄本や原戸籍が必要になる場合もあり、書類を揃えるだけでも一苦労です。

さらに、その名義人から財産を相続した人たちのなかに、既に亡くなっている人が含まれていると、その亡くなった人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取り寄せる必要もあり、さらに面倒な手続きが発生してしまいます。

2024年を目途に相続登記は義務化される見通し

これまで法律的な義務が無かった相続登記ですが、「所有者不明の土地」など、社会的な問題が背景となり、2021年4月に「所有者が分からない土地の問題を解消するための関連法」が可決、2024年を目途に義務化されることになりました、

相続人は不動産の取得を知ってから3年以内に登記しなければ、違反として10万円以下の過料を科されます。

また、親族間の相続協議が難航して、遺産分割協議がまとまらないケースでは、10年経過した時点で法定相続の割合で分割されることや、 不動産所有者が住所移転や名称変更をした際の登記も義務づけられ、住所や名称の変更を2年以内に登記しなかった場合は、5万円以下の過料が科せられます。

今後、相続登記が義務化されることが決まっているなかでは、速やかに相続登記を行い有効な活用方法を模索することが求められています。

 

ヤマダ不動産では、土地の売買の他にも、買取販売や土地活用による賃貸経営、事業用地としての取引実績も豊富です。

彦根市の土地に関するお問い合わせは何でもご相談ください。

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